Dachfenster gehören wie alle Fenster zum Gemeinschaftseigentum: Wer muss für deren Austausch zahlen?
Die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum werden eigentlich auf alle Wohnungseigentümer des Hauses verteilt. Aber was ist, wenn nur ein einzelner Eigentümer von der Maßnahme profitiert? Kann die Gemeinschaft ihm dann allein die Kosten auferlegen? Diese durch die WEG-Reform aufgeworfene Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beantwortet.
Karlsruhe. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann beschließen, die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum nur den Eigentümern aufzubürden, die auch von der Maßnahme profitieren. Dieses Abweichen von der altbekannten Kostenaufteilung erlaubt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) höchstinstanzlich entschieden, nachdem es über die Auslegung des fraglichen Paragraphen 16 öfter zu Streit gekommen ist (Urteile vom 22.03.2024, AZ.: V ZR 81/23 und V ZR 87/23).
Es waren gleich zwei Fälle, die in Karlsruhe die gleiche Frage nach der Kostenumlage aufgeworfen hatten. Der eine Fall kam aus Darmstadt (Hessen): Dort hatte eine Eigentümergemeinschaft beschlossen, die Dachfenster austauschen zu lassen. Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft beschloss allerdings, die Kosten für die Modernisierung allein dem Eigentümer der Dachwohnung aufzuerlegen, weil er der alleinige Profiteur der Maßnahme war.
Den anderen Fall trug eine Eigentümergemeinschaft aus Niedersachsen nach Karlsruhe: Die Anlage verfügt über eine Tiefgarage mit Dupelx-Parkplätzen. Die zugehörige Hebeanlage war kaputt gegangen, die Sanierungskosten sollten die Nutzer der Parkplätze allein in voller Höhe tragen – auch jenen Anteil, der für in diesem Zusammenhang notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum anfiel. In beiden Fällen wollten die Eigentümer die Kosten nicht alleine schultern und klagten gegen die entsprechenden Beschlüsse zur Kostenaufteilung.
Neue Option rechtens: Nur Nutznießer zahlen Sanierung
Allerdings letztlich erfolglos: Der Bundesgerichtshof (BGH) pflichtete den Vorinstanzen bei und wies die Anfechtungsklagen ab. Die Bundesrichter stuften die Beschlüsse weder als anfechtbar, noch als von vorne herein nichtig ein. Sie betonten: Die WEG-Reform, die im Dezember 2020 in Kraft trat, räumt den Gemeinschaften einen weiten Spielraum ein, Kosten abweichend vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Dabei ist es nach Überzeugung des BGH erlaubt, Kosten nur den Nutznießern der Maßnahme aufzubürden.
Das gilt auch dann, wenn damit einzelne Eigentümer komplett von Kosten befreit oder erstmals mit Kosten belastet werden, stellte Karlsruhe klar. Ihre Entscheidung über die Kostenverteilung kann die Gemeinschaft dabei für jede Einzelmaßnahme einzeln treffen, sie muss sich also nicht darauf verständigen, zukünftig immer nach diesem Prinzip die Kosten aufzuteilen. Man könne schließlich nicht für hypothetische zukünftige Fälle im Vorhinein eine adäquate Entscheidung vorweg nehmen, stellte der BGH fest.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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